Merintis Bisnis Kos-kosan

Jakarta - Saya ingin menjalankan bisnis Rumah Kos. Saya ingin menanyakan soal Pembiayaan Pembangunan Rumah Kos yang nyaman. Berikut adalah data-data yang dapat dijadikan acuan dalam menjawab beberapa pertanyaan saya :

* Luas Tanah : 138 m2 (12m X 11.5m)
* Letak Tanah bukan di Jalan Utama (masuk gang, dengan lebar jalan -/+ 2m)
* Letaknya sangat strategis dari Pusat Perkantoran dan Sekolah-sekolah (Universitas-universitas TOP di Bandung)
* Sertifikat : SHM
* Sudah tersedia Jaringan :

1. Telepon : 1 line
2. Listrik : 900 watt
3. Air : Jet Pump.


Ada Pembiayaan Pembangunan berasal dari Dana Pinjaman Bank, dengan bunga 13,8% per tahun.

Pertanyaan Saya :

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut? Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?
2. Berapa harga pasaran per-m2 untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan2 no. 2.
3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?
4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?
5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing2 lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap2an).


Sekian pertanyaan dari saya, terima kasih sebelumnya.

Jawab :
Ibu FJ, ternyata Ibu sangat serius untuk terjun sebagai pengusaha dimana ada beberapa alternatif yang Ibu pikirkan sebagai 'mesin uang' untuk menghidupi kehidupan keluarga Ibu. Pertanyaan-pertanyaan akan dijawab satu persatu.

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut?
Seperti pada umumnya untuk masuk ke dunia bisnis, maka perlu adanya studi kelayakan apakah bisnis yang akan kita masuki memiliki potensi untuk berkembang atau tidak. Jadi yang perlu dilakukan adalah melihat rumah-rumah kos yang ada di sekitar lokasi tanah yang kita miliki / sewa, inilah hal-hal yang perlu dilihat :

* Berapa banyak rumah kos yang ada
* Berapa banyak kamar yang disewakan sebagai kamar kos
* Siapa saja yang menghuni rumah-rumah kos tersebut, apakah para mahasiswa atau para karyawan, ataukah campur
* Apakah ada kelebihan suplai ataukah kekurangan suplai kamar kos
* Bagaimana kondisi kamar kos tersebut, apakah diberikan perabotan ataukah kosong. Jika ada perabotan, apa saja yang disediakan.
* Apakah kamar mandi ada di dalam, ataukah di luar.
* Berapakah harga yang ditawarkan dengan berbagai macam variasi fasilitas tadi.


Jadi kita seperti melakukan 'marketing inteligent' atau riset kecil-kecilan, untuk melihat potensi pasar dari rumah kos tersebut. Dengan melakukan ini, maka kita memiliki pengetahuan yang lebih baik atas bisnis yang akan kita masuki.

Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?

Dalam proses pembuatan rumah, ada 2 proses yang akan kita lakukan. Yang pertama proses design, umumnya dilakukan oleh para arsitek. Kemudian proses pembangunan itu sendiri yang dilakukan oleh pihak kontraktor. Kadang proses design dan pembangunan dilakukan oleh pihak yang sama. Sehingga untuk proses design masuk dalam biaya pembangunan.
Jika kita mempunyai kemampuan untuk melakukan proses design, maka biaya design tidak perlu ada. Demikian pula, jika kita memiliki kemampuan sebagai kontraktor.

2. Berapa harga pasaran per-m2 untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan-bahan nomor dua.

Itu sangat bergantung dengan bahan-bahan yang akan dipakai dan fasilitas yang disediakan. Biaya untuk fisik bangunan umumnya relatif sama tetapi untuk finishing umumnya sangat tergantung dari bahan yang akan dipakai. Disarankan untuk melakukan survei ke beberapa kontraktor maupun arsitek di lingkungan anda untuk mengetahui biaya per m2.

3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?

Dari riset yang kita lakukan di point no. 1, kita akan mengetahui pasar mana yang masih memiliki potensi untuk dikembangkan. Dan tentunya kita akan memilih potensi bisnis yang sesuai dengan kemampuan kita dan menjanjikan di masa depan.

4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?

Tentunya kamar kos yang memiliki kamar mandi di dalam dilihat dari harganya lebih tinggi dibandingkan dengan kamar kos yang memakai kamar mandi umum. Karena biaya perawatan untuk kamar kos dengan kamar mandi di dalam lebih tinggi, demikian pula biaya pembangunannya.

Ada satu pertanyaan yang perlu dijawab, apakah pasar yang dibidik dan harga yang ditawarkan adalah sesuai dengan perhitungan bisnis yang ada.

5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing-masing lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap-hadapan).

Ini sangat bergantung dari fasilitas yang ditawarkan, misal adanya kulkas di setiap kamar atau AC. Kemudian para penghuni kos juga diperkenankan untuk membawa televisi, komputer dan lain sebagainya. Apakah ada juga fasilitas lain yang membutuhkan daya listrik yang cukup signifikan, misal : pompa air, mesin cuci dan lain sebagainya.

Dengan menghitung kebutuhan listrik rata-rata setiap kamar, maka kita dapat menghitung kebutuhan listrik secara total untuk rumah kos kita.

Selamat berhitung.

Joannes Widjajanto-Shildt Financial Planning
(bisniskos-kosanyogyakarta.blogspot.com)