Belajar Jadi Pengembang

Untungnya Menggiurkan

Bisnis properti adalah salah satu cara cepat membiakkan kekayaan.

Dalam 10 tahun terakhir sebagian kalangan menengah kota mengalami peningkatan kekayaan yang signifikan. Indikasinya bisa dilihat dari pembentukan Kantor Pelayanan Pajak (KPP) khusus wajib pajak (WP) besar orang pribadi akhir tahun lalu. Selain untuk mengejar kewajiban pajak para pengusaha yang selama ini membayar pajak jauh di bawah semestinya, KPP khusus itu juga untuk menjaring WP baru yang meningkat kekayaannya.

Kekayaan kalangan menengah itu bisa berbiak cepat antara lain karena mereka bermain di properti. Tidak hanya sebagai pembeli tapi juga pengembang (developer). Baik pengembang pasif (hanya menyetor modal atau investor) maupun aktif (menyetor modal dan terlibat dalam pengembangan). Yang terakhir ini bisa sendiri atau bermitra dengan developer yang sudah berpengalaman.

Bisnis properti memang menjanjikan keuntungan menggiurkan. “Rata-rata margin bersihnya 20 persen dari harga rumah,” kata Miftah Sunandar, Direktur Utama PT Miftah Putra Mandiri, pengembang sejumlah perumahan menengah bawah, menengah dan menengah atas di Depok dan Bandung (Jawa Barat) serta Jakarta Selatan. Angka yang mirip disebutkan Ghofar Rozaq Nazila, Direktur Utama PT Relife Realty, pengembang perumahan menengah dan menengah atas di Depok dan Jakarta Timur. Jangan heran kendati relatif baru di bisnis properti, kedua developer muda itu sudah bisa membukukan penjualan hampir Rp100 miliar tahun lalu.

Berani memulai
Anda tertarik mengikuti langkah mereka? Punya pengetahuan di bidang konstruksi atau arsitektur sangat membantu. Ghofar yang lulusan arsitektur UI misalnya, memulai langkahnya dengan menawarkan jasa design and build untuk rumah tinggal pribadi sebelum berlanjut mengembangkan perumahan. Tapi, syarat itu tidak mutlak. Asal berani memulai, punya komitmen, konsisten, mau belajar, memiliki modal awal dan tidak tamak, semua orang bisa berhasil dalam bisnis ini.

Lihat saja Miftah. Semula ia pemilik toko bahan bangunan di Depok, Jawa Barat. Dari interaksi dengan pemborong ia belajar seluk beluk pengembangan perumahan, mekanisme pembiayaan dan pasarnya. “Dari situ saya merasa bisa juga jadi pengembang,” katanya. Lain lagi Ashari, dokter pemilik Klinik Tawakal, Tangerang-Provinsi Banten, yang mengembangkan sejumlah perumahan sederhana di Tangerang, Bogor dan Karawang.

Ia terinspirasi menjadi developer saat melihat sebuah perumahan tetap laku, kendati lokasinya jauh dari jalan utama; bangunan, infrastruktur, dan penataan lingkungannya tidak bagus. “Padahal, saya punya tanah 10 ha di Rajeg, Tangerang, lokasinya lebih bagus. Kalau saya kembangkan juga, saya yakin akan lebih sukses,“ katanya. Karena sama sekali tak punya pengalaman ia mengajak profesional untuk membantu mengembangkan tanah itu.

Skala mungil
Kecuali Ashari yang skala pengembangannya langsung cukup besar (10 ha) karena menerima tanah itu sebagai pelunasan utang, para pengembang lain memulai dengan pengembangan berskala mungil (di bawah 3000 m2) dengan jumlah rumah kurang dari 10 unit. Meski menggiurkan untungnya mereka sadar properti adalah bisnis padat modal. Jadi, mereka tidak mau serakah.

Dengan pengembangan berskala mini risiko bisa diminimalisir, proses perolehan tanah dan perizinannya juga tidak ruwet. Di Jakarta misalnya, pengembangan di lahan 5.000 m2 ke bawah tidak perlu izin lokasi atau SIPPT, cukup IMB layaknya rumah pribadi. Karena bersifat pribadi kita juga tak usah mendirikan badan usaha untuk mengembangkannya.

Analisis RAB (rencana anggaran biaya) bangunan dan mencari pemborongnya juga tidak sulit. Saat dijual sertifikat rumah bisa langsung hak milik dan tidak dikenai PPN (untuk rumah di bawah 300 m2). Lokasi tanah biasanya juga di dalam kota yang mudah dicapai dari pusat kegiatan dan fasilitas publik kendati di jalan-jalan kecil. Dengan berbagai kelebihan itu pemasaran rumah pun menjadi lebih mudah.

Pada tahap awal modal sepenuhnya dari kantong sendiri, terutama untuk pembebasan dan pematangan tanah, legalitas, perizinan, biaya operasional dan gaji. Sedangkan pembangunan infrastruktur dan rumah bisa dibiayai dari uang muka konsumen, ditambah cicilan berikutnya atau pencairan dana kredit pemilikan rumah (KPR) yang didapat konsumen. Beberapa upaya lain bisa dilakukan untuk menghemat biaya.

Ghofar contohnya. Karena punya keahlian mendesain ia tidak perlu membayar biaya desain. Ia juga berupaya merundingkan pembayaran tanah secara bertahap, atau mengajak pemilik tanah bermitra mengembangkan tanahnya. Sementara Miftah, karena memiliki toko bahan bangunan, tahu bagaimana mendapatkan suplai bahan bangunan dengan biaya murah.

Rumah sederhana dan menengah
Supaya rumah cepat laku mereka memasarkan tipe rumah yang sesuai dengan daya beli target pasarnya. Target pasar pun dipilih yang sudah dikenal baik karakteristiknya. Misalnya, Ghofar dan Miftah yang sudah lama tinggal di Depok, paham karakteristik penduduknya: kalangan menengah muslim urban yang bekerja sebagai profesional dan karyawan. Berdasarkan hal itu keduanya menawarkan rumah-rumah kecil dan sedang dengan desain bangunan dan lingkungan sesuai selera kalangan tersebut.

Pemasaran juga ditangani sendiri pada mulanya, dengan mendatangi kerabat, relasi, kenalan, bekas dosen selain memasang iklan kecil di surat kabar dan internet. “Waktu resepsi pernikahan adik yang kebetulan bekerja di perusahaan oil and gas, saya membawa brosur,” kata Ghofar memberi contoh. Respon pasar sangat menggembirakan. Sementara Ashari, karena tanahnya cukup luas dan berlokasi di pinggiran, mengembangkannya sebagai rumah sederhana (RS). “Karena pasarnya paling besar dan dapat subsidi dari pemerintah. Jadi, pasti laku. Di mana lagi orang bisa beli RS kalau bukan di luar Jakarta,“ katanya. Ia menjajakan rumahnya secara kolektif kepada para pegawai pabrik dan instansi pemerintah di sekitar lokasi. Bank dengan senang hati mendukung KPR-nya karena biaya handling-nya lebih murah.

Menurut Yudi Soebarjadi, Direktur Utama PT Bina Samaktha, developer sejumlah perumahan di Jabodetabek dan sekitarnya, properti adalah bisnis yang tidak akan merugi selama dikelola dengan benar. “Semua orang butuh rumah. Jadi, mana bisa rugi?” katanya. Supaya cepat laku ia menyarankan developer pemula mengasah sense of marketing dengan antara lain mencoba menempatkan diri sebagai konsumen. Lakukan juga pengamatan dan riset kecil-kecilan untuk memahami tren dan selera pasar.

“Dengan cara itu kita tahu apa yang dimaui pasar dan mampu bersaing. Kita juga bisa menawarkan rumah yang lebih baik dibanding rumah sekelas di sekitarnya,” jelasnya. Penting juga bertindak terukur, tidak terburu nafsu ingin cepat besar dan kaya. “Kalau kesusu bisa terjadi cross cash flow (arus kas silang antar-proyek) yang membuat semua proyek mandek,” ujar Ghofar.

Keberhasilan mengembangkan perumahan pertama akan menumbuhkan rasa percaya diri dan pengalaman. Dari pengalaman itu kita bisa memperbaiki efisiensi pengembangan berikutnya. Bahkan, pembiayaan bank sudah bisa dijajaki. Proyek selanjutnya sudah harus ditentukan sekian bulan sebelum proyek pertama berakhir. Jadi, sebagian pendapatan dari proyek pertama harus segera dibelikan lokasi baru. Supaya makin sukses jangan segan belajar terus seluk beluk real estate dan manajemennya dari buku, kursus, surat kabar, birokrat, banker dan sesama pengembang. Semua pengembang di atas melakukannya. Yoenazh K Azhar, Yudiasis Iskandar

BOX
Melalui Proses
Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi pengembang. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga, berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan perizinan belum jelas. Berikut tahapan pengembangan sebuah perumahan tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):

1. Survei lokasi. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.

2. Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

3. Meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah. “Yang penting jelas asal usulnya dan kita mau mengurus legalitasnya. Kita bisa menelusuri sejarahnya ke sekretaris desa, lurah dan camat,” kata Ashari.

4. Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan tanah. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.

6. Mengurus sertifikat induk, mematangkan tanah dan memasarkan rumah secara informal. Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.

7. Mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah. “Perizinan sebaiknya diurus sendiri supaya biaya bisa ditekan. Walaupun nembak kalau diurus sendiri kita bisa tawar-menawar. Kita juga tahu liku-likunya. Pengurusan berikutnya bisa diserahkan sama karyawan,” kata Ashari.

8. Memasarkan rumah. Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan.

9. Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. (Pada edisi berikutnya akan diuraikan contoh perhitungan pengembangan sebuah rumah, dan jalan lain menjadi pengembang).
(housing-estate.com)