Pilihan Menarik Untuk Investasi

Banyak perumahan yang menarik untuk investasi jangka pendek.

Apriyadi Malik atau suka dipanggil Yaya, adalah satu dari sekian banyak orang yang gemar berinvestasi dalam properti. Pengusaha yang berkantor di kawasan Pejompongan, Jakarta Pusat, itu memilih membeli rumah. Di Bintaro Jaya, Tangerang Selatan, saja ia sudah memiliki empat rumah. Satu di antaranya ditinggali sendiri. “Dua rumah disewa orang asing,” katanya didampingi istri dan anak-anaknya saat menghadiri launching cluster Bukit Menteng, Bintaro Jaya, awal Maret 2009.
Rumah empat kamar tidur di cluster Menteng Residence yang tiga tahun lalu dibelinya Rp1,5 miliar, kini laku disewakan Rp100 juta/tahun. Sementara rumah di cluster Emerald Residence yang dibeli Rp800 juta tersewa Rp60 juta. Ia sedang bersiap menyewakan rumahnya di cluster Kebayoran Height.
Terakhir Yaya membeli lagi kaveling 720 m2 seharga Rp3 miliar lebih di Bukit Menteng (12 ha). Ia menilai lokasinya cukup bagus, hanya beberapa ratus meter dari pintu tol Pondok Ranji, berdekatan dengan kawasan bisnis (CBD) Bintaro, dan topografi tanahnya berbukit-bukit dengan alokasi ruang terbuka hijau cukup luas. Di cluster itu hanya ditawarkan 80 kaveling dengan luas terkecil 600 m2.
Yaya begitu yakin membelanjakan uang di Bintaro karena optimis kawasan itu menjadi pilihan utama hunian kelas menengah-atas di selatan Jakarta. “Sekarang saja orang Pondok Indah sudah banyak yang pindah ke sini,” katanya. Saat ini harga tanah tertinggi di Bintaro Jaya Rp4,5 juta/m2 (di Bukit Menteng), dibanding di Pondok Indah yang sudah Rp15 juta (di Jl Sekolah Duta dan sekitarnya).
Padahal, antar kedua permukiman elit itu bisa ditempuh dalam 15 menit melalui jalan tol Serpong-Ulujami dan JORR keluar di Pondok Pinang. Sejauh ini kenaikan harga tanah di Bintaro Jaya rata-rata mencapai 12-15 persen/tahun. Tapi, sewa rumahnya cukup tinggi dengan yield sekitar enam persen. Jadi, Bintaro Jaya cukup menarik untuk investasi.
Selain di Bintaro, masih banyak perumahan di Jabodetabek yang layak menjadi investasi pada saat krisis ekonomi global dewasa ini. Lokasinya umumnya di sekitar jalan tol yang sedang dan akan dibangun, seperti di Serpong, sekitar pintu tol Kunciran, sepanjang jalan tol lingkar luar Jakarta (JORR), dan di sekitar tol Bogor Outer Ring Road (BORR). Atau bisa juga di sekitar perumahan-perumahan elit seperti Pondok Indah dan Kelapa Gading yang land bank-nya sudah sangat terbatas. Perumahan-perumahan yang masuk kriteria itu akan mengalami kenaikan harga yang cukup signifikan dalam beberapa tahun ke depan seiring penambahan akses dan fasilitas baru.

Dari Serpong Sampai Bogor
Kawasan di Jabodetabek yang sejak lama dihembuskan paling prospektif adalah Serpong, Tangerang Selatan. Pasalnya, di kawasan ini terdapat sejumlah perumahan berskala kota (township) dengan multi fasilitas: BSD City, Summarecon Serpong, Paramount Lakes, dan Alam Sutera.
Serpong juga ditunjang dua jalan tol: Jakarta-Merak dan Ulujami-Serpong yang tersambung dengan JORR seksi S Pondok Pinang-Taman Mini dan seksi W2 Ulujami-Kebon Jeruk (akan dibangun). Serpong juga akan memiliki akses langsung ke bandara Soekarno-Hatta melalui JORR II Serpong-Kunciran dan Kunciran-Bandara.
Untuk mempercepat realisasi pembangunan jalan tol itu, PT Jasa Marga Tbk telah menambah porsi kepemilikan saham dari 30 menjadi 60 persen di PT Marga Trans Nusantara, pemegang konsesi tol Serpong-Kunciran, dan dari 20 menjadi 75 persen di PT Marga Kunciran Cengkareng, pemegang konsesi tol Kunciran-Bandara.
Dengan dukungan akses yang begitu banyak, Serpong akan menjadi pusat perekonomian baru. Yang menjadi masalah, ekspektasi konsumen dan investor terhadap prospek kawasan sudah terlalu tinggi. Akibatnya, kata Nelius Jinarta, Direktur Radja Property, sebuah agen properti di Serpong, harga properti di Serpong menjadi over price. Dampak lebih jauh, begitu ekonomi krisis seperti sekarang langsung terjadi koreksi harga.
Ia menunjuk harga tanah tertinggi di cluster The Mirrage, kawasan The Green, BSD City sebagai contoh. Awal 2008 harga transaksi di pasar sekunder sempat mencapai Rp4 juta/m2, sekarang sudah ada yang menawarkan Rp3,5 juta. “Itu pun sudah dipasarkan cukup lama belum laku,” katanya.
Developer BSD City sebagai township terbesar di Serpong juga mematok harga cukup tinggi. Rumah tipe 36/90 di cluster Simplicity di kawasan pengembangan terbaru The Icon (74 ha), dijual Rp260 jutaan tunai. Harga tanah diperhitungkan Rp2,25 juta/m2, bangunan Rp3 juta. Padahal rumah dijual inden 18 bulan dan lokasinya hampir 10 km dari German Centre di kawasan pusat bisnis (CBD) BSD City.
Jadi, untuk investasi jangka pendek di Serpong saat ini, lebih baik mencari properti yang memiliki konsep spesifik seperti pasar modern atau rumah kos di cluster Studento, kawasan Foresta. Dua tahun lagi rumah itu sudah bisa disewakan kepada para mahasiswa Swiss German University. Alternatif lain, investasi properti seken yang harganya rata-rata lebih miring dibanding rumah baru (primer).

Pintu tol Kunciran
Perumahan lain di Serpong yang menarik adalah Alam Sutera (700 ha). Kalau jadwal pembangunannya tidak mundur lagi, mulai pertengahan 2009 perumahan itu akan tersambung dengan akses langsung keluar-masuk pintu tol di interchange Kunciran di km15,4 jalan tol Jakarta-Merak. Kelak interchange ini juga menjadi bagian dari JORR II Serpong-Kunciran-Bandara.
Menurut Lilia Sukotjo, Direktur Marketing PT Alfa Goldland Realty, pengembang Alam Sutera, harga tanah di cluster Onix dan Olivia Alam Sutera sekarang Rp2,5 juta - Rp2,85 juta/m2. “Harga itu berlaku sejak Oktober 2008,” katanya. Ia sudah berancang-ancang, begitu pintu tol Kunciran beroperasi harga tanahnya dinaikkan secara bertahap mulai dari Rp3 jutaan/m2. Pasalnya, dengan dibukanya pintu tol baru itu Alam Sutera menjadi kian dekat atau hanya sekitar 10 menit dari Puri Kembangan, kawasan elit di Jakarta Barat yang harga tanahnya sudah Rp6-8 juta.
Harga tanah yang dilansir Alam Sutera itu hampir sama dengan harga di pasar sekunder. Menurut Nelius, harga tanah di cluster Onix dan Olivia sekitar Rp2,5 juta/m2. “Penjualnya beli dari developer 1,5 tahun lalu sekitar Rp1,5 juta,” ujarnya. April ini developer akan melansir 180 rumah berenergi surya (foto voltage) di cluster Onix hasil kerjasama dengan Badan Pengkajian dan Penerapan Teknologi (BPPT).
Ada enam tipe yang ditawarkan, mulai tipe 155/180 seharga Rp960 jutaan tunai. Developer juga akan segera memasarkan pasar tradisional yang dikelola secara modern dengan nama Pasar Delapan di atas lahan dua hektar. Setelah itu tahun depan menyusul pembangunan mal dan entertainment centre dekat tol. “Universitas Bina Nusantara baru beli tanah lima hektar dekat lokasi mal,” ungkap Lia.
Perumahan lain yang bakal menikmati akses tol itu adalah Graha Raya (350 ha), yang lokasinya sekitar satu kilometer di belakang Alam Sutera. Rencananya Pemkot Tangerang akan merehabilitasi dan melebarkan Jl Bhayangkara yang kini kondisinya rusak parah menjadi 25 meter, untuk melancarkan arus lalu lintas dari Graha Raya-Ciledug dan sekitarnya ke pintu tol Kunciran.
Untuk memperpendek jarak ke pintu tol itu, PT Jaya Real Property, developer Graha Raya juga membangun gerbang utama di Jl Bhayangkara, tepatnya di seberang Pusat Pendidikan Polisi Lalu lintas (Pusdiklantas). Kalau di Alam Sutera harga rumahnya mulai dari Rp400 jutaan, di Graha Raya mulai dari Rp300 jutaan.
Secara tidak langsung Paramount Lakes dan Summarecon Serpong (400 ha) juga akan kecipratan dampak positif pintu Kunciran. Soalnya, keberadaan akses itu membuat lalu lintas keluar masuk tol dari arah Serpong sudah terpecah sehingga tidak seluruhnya melalui pintu Kebon Nanas, yang merupakan akses terdekat kedua perumahan itu untuk masuk ke jalan tol Jakarta-Merak.

JORR W1
Pilihan investasi menarik lain di sekitar JORR W1 Kebon Jeruk-Penjaringan yang saat ini sedang dibangun. Begitu jalan tol itu beroperasi, perumahan-perumahan di sekitarnya akan kian mudah dijangkau dari berbagai penjuru Jabodetabek. Pasalnya, jalan tol itu tersambung dengan jalan tol bandara (Sediyatmo) di Penjaringan, dan jalan tol Jakarta-Merak di Kembangan. Bahkan, jika JORR W2 Kebon Jeruk-Ulujami juga terbangun, posisinya akan makin setrategis, karena JORR W2 terkoneksi dengan tol Ulujami-Serpong dan Ulujami-Pondok Pinang-Taman Mini (JORR seksi S).
Di sepanjang JORR W1 itu ada delapan perumahan yang masih dipasarkan: Permata Puri Media, Puri Mansion, Taman Semanan Indah, Daan Mogot Baru, Casa Jardine, Citra Garden 6, Bukit Golf Mediterania, dan Puri Grisenda (38 ha). Menurut Ali Hanafia L, Direktur Century 21 Pertiwi, harga tanah di semua perumahan itu masih di bawah Puri Indah, Kembangan.
Dua di antaranya terbilang proyek baru: Puri Mansion yang dikembangkan Agung Sedayu Group di Jl Lingkar Luar Barat, persis dekat bakal simpang susun Kembangan, dan Casa Jardin (40 ha) yang dibangun PT Global Budi Perkasa di Jl Daan Mogot, sekitar satu kilometer dari bakal gerbang JORR W1 di Daan Mogot.
Casa Jardin yang dipasarkan sejak September 2008 menawarkan rumah di cluster Catalya dan Evodia. Rumah terkecil tipe 60/90 dijual Rp560 juta. Menurut Herwan Husni, GM PT Global Budi Perkasa, dari seratusan rumah yang dipasarkan sudah laku lebih dari separuhnya. “Sekarang harga rumah sudah naik hampir 10 persen,” katanya.
Perumahan yang lokasinya nanti paling dekat dengan bakal gerbang tol JORR W1 di Daan Mogot (sekitar 300 meter), adalah Daan Mogot Baru. Karena itu kendati masih dibangun, menurut Juan Panca Wijaya, GM Daan Mogot Baru, pengaruhnya sudah mulai terlihat dari meningkatnya minat konsumen terhadap Daan Mogot Baru. Cluster The Gilimanuk Residence sudah ludes terjual. Karena itu beberapa bulan lalu dibuka cluster baru The Jimbaran Residence (1,5 ha) menawarkan 99 unit rumah seharga Rp952 juta - Rp1,425 miliar.
Harga tanah di Daan Mogot Baru juga terus menaik. Kalau tahun 2007 masih Rp3,2 juta/m2, sekarang sudah Rp4,2 juta di The Jimbaran yang merupakan cluster terakhir di perumahan itu. “Setelah The Jimbaran kita konsentrasi mengembangkan properti komersial, mulai dari office park (1,8 ha), apartemen (1,5 ha), rumah sakit (1,5 ha), sampai pusat bisnis (0,5 ha),” kata Juan.
Yang ingin harga tanah lebih murah bisa mencari di Taman Semanan Indah, sekitar satu kilometer dari rencana gerbang tol JORR W1 di Daan Mogot. Developernya, PT Taman Harapan Indah, mematok harga tanah Rp3,5 juta/m2. Menurut Didik Riyanto, Direktur PT Taman Harapan Indah, kenaikan harga tanah di perumahannya rata-rata 15-20 persen/tahun.
Demikian pula di Grand Puri Grisenda di Jl Pantai Indah Timur, Kapuk Raya. kenaikan harga rumahnya juga rata-rata 20 persen per tahun. Ambil contoh rumah tipe 91/112 yang pada 2003 dijual seharga Rp380 juta, sekarang sudah Rp790 juta. Apalagi nanti setelah tol JORR itu jadi dan membuat perumahan ini juga makin mudah diakses dari arah Kembangan.

Jl Hamengkubuwono IX
Di Jakarta Timur yang menarik dipertimbangkan untuk investasi adalah perumahan-perumahan di sekitar Jl Hamengkubuwono IX, Ujung Menteng, seperti Jakarta Garden City (270 ha), Menteng Metropolitan, The Royal Residence (30 ha), dan Kota Harapan Indah. Semuanya hanya sekitar sembilan kilometer dari Kelapa Gading, dekat dengan kawasan pergudangan di Cakung, dan kawasan industri Pulo Gadung. Jadi potensial untuk disewakan.
Kalau melihat stok lahan di Kelapa Gading yang makin menipis, besar kemungkinan perkembangan akan melebar ke Jl Hamengkubuwono IX, khususnya ke Jakarta Garden City dan Kota Harapan Indah yang sejak awal telah menyiapkan kawasan bisnis. “Belakangan warga Kelapa Gading memang makin banyak melirik ke sini. Apalagi, setelah intensitas banjir di kawasan itu meningkat dari lima tahun sekali menjadi lima kali setahun,” kata Hyronimus Johanes, Marketing Manager Damai Putera Group, developer Kota Harapan Indah.
Keberadaan jalan tol Cakung-Cikunir yang tersambung dengan JORR seksi E1 Cikunir-Taman Mini juga menambah daya tarik kawasan, karena memudahkan orang dari Bekasi mencapai Bogor, Jakarta Selatan, dan Tangerang. Ekspektasi orang meningkat sehingga perkembangan harga properti di timur Jakarta ini juga kian kencang. Misalnya, kalau tahun 2006 harga tanah di Kota Harapan Indah baru Rp1,25 juta/m2, kini sudah Rp2,5 juta. Sementara di Jakarta Garden City Rp2,8 juta. Harga itu terpaut jauh dibanding Kelapa Gading yang harga tanahnya paling rendah Rp5 juta.
Meski makin menarik sebagai alternatif Kelapa Gading, pembeli terbesar Kota Harapan Indah tetap warga perumahan itu sendiri dan perumahan kecil di sekitarnya seperti Taman Harapan Baru dan Pondok Ungu Permai. “Mereka yang ekonominya meningkat pindah ke rumah yang lebih besar dan tidak keluar dari sini,” ujar Hyronimus. Kota Harapan Indah memasarkan beragam tipe rumah. Mulai tipe 28/66 seharga Rp129 jutaan di Harapan Mulia sampai rumah dengan harga paling murah Rp1,5 miliar di cluster Asia Tropis.

Tol BORR
Sementara di Bogor yang paling menarik sebagai investasi perumahan di sekitar tol BORR Sentul Selatan – Dramaga yang pembangunannya telah dimulai April 2008. Begitu jalan tol mulai dibangun, ekspektasi investasi di sepanjang koridor itu langsung meningkat. Sebagai contoh April 2008 rumah tipe 54/105 di Grand Sentul City di Sentul Selatan dijual Rp260 juta/unit, awal Januari 2009 tipe yang sama dipasarkan Rp311 juta. Jadi, dalam tujuh bulan harganya naik sekitar 20 persen.
Hanya kenaikan sebesar itu bukan semata karena jalan tol, tapi terkait juga dengan penyesuaian harga bahan bangunan akibat melonjaknya harga minyak dunia tahun lalu. Sejumlah perumahan yang berada di koridor tol BORR antara lain Sentul City, Grand Sentul City, Bukit Az-Zikra, Vila Bogor Indah, Bukit Cimanggu City, dan Taman Yasmin. Perumahan-perumahan itu sudah kami bahas di rubrik Pasar Properti edisi Februari 2009.
(housing-estate.com)