Sabtu, 30 Oktober 2010

FAKTOR BERPENGARUH TERHADAP NILAI LAHAN

1. Karakteristik Fisik

Berikut beberapa cirri-ciri fisik dasar tanah yang harus dipertimbangkan: ukuran, bentuk, ukuran depan (frontage), lebar, kedalaman, tofografi, dan atribut lain seperti drainase, tingkat pencemaran, iklim, dan view.

2. Aspek Hukum Dan Lokasi

Pertama, dalam aspek hukum ini kita harus mempertimbangkan bentuk kepemilikan dari tanah itu sendiri. Selanjutnya zoning dan peraturan penggunaan lainnya juga merupakan aspek hukum penting lainnya dalam mempertimbangkan perbandingan tanah. Sarana dan prasarana kota lain atau pelayanan publik yang tersedia untuk tanah adalah fungsi utama dalam penilaian lokasi tanah. Berbeda dalam hal kualitas sekolah, perlindungan kebakaran dan api, penerangan jalan, tarif perpajakan sering menyebabkan kekurangpraktisan dalam membandingkan tanah yang demikian.

3. Menganalisis Data Pembanding

Sama seperti yang terjadi dalam Pendekatan Perbandingan Data Penjualan untuk property yang telah dikembangkan, adalah suatu keharusan untuk menganilisis dan mebandingkan data penjualan tanah kosong.

4. Element-Element Yang Diperbandingkan

Data pembanding sebaiknya diperbandingkan dan diadjust dengan menggunakan empat elemen berikut: (1) syarat penjualan, (2) waktu penjualan, (3) lokasi, dan (4) karakter fisik. Syarat penjualan kerap kali menentukan harga jual. Ketika tanah kosong dijual dengan selain kas, sering digunakan pembayaran melalui pembiayaan oleh penjual. Jika syarat pinjaman penjual lebih menguntungkan dibanding syarat pinjaman dari pihak ketiga, pembeli akan menyetujui harga yang lebih tinggi dari harga jual yang berlaku di pasar. Jika demikian halnya, haruslah diadjust harga jual sebagai efek dari pembiayaan yang tidak biasa tersebut.
Waktu penjualan adalah elemen kedua yang paling sering diperbandingkan dan diadjust. Perubahan kondisi pasar mungkin mempengaruhi harga jual tanah bahkan lebih cepat dan lebi dramatis daripada harga jual property yang telah dikembangkan. Penyesuaian untuk lokasi adalah penyesuaian yang paling penting dan paling sulit dalam penilaian tanah. Untuk itu, kedekatan letak subjek property sangat perlu diperhatikan sehingga penyesuaian untuk lokasi bisa diperkecil.

Karakter fisik antara subjek tanah dan data pembanding sebaiknya dianalisis dan diperbandingkan, dengan berprioritas pada perbedaan yang mempengaruhi potensi kegunaan. Seberapa besar ukuran, bentuk, tofografi, dan sebagainya mempengaruhi nilai adalah pertanyaan yang sebaiknya dianalisis. Dalam menganalisis perbedaan karakter fisik, analisis regresi linier dan regresi berganda dapat dipakai sebagai alat bantu.

5. Unit Perbandingan Untuk Penilaian Tanah

Normalnya penilai memperbandingkan data penjualan dengan faktor-faktor mana yang paling berpengaruh terhadap nilai. Dengan memakai unit perbandingan membantu anda dalam melakukan ini. Pemilihan unit yang tepat biasanya ditentukan oleh jenis zoning dan potensi kegunaan. Dalam contoh hipotetis berikut, terlihat ada sedikit variasi dalam harga permeter persegi daripada harga permeter depan. Sehingga unit pasar yang tepat yang digunakan adalah harga permeter persegi.

Contoh : Menggunakan Unit Perbandingan dalam Penilaian Tanah

Data Ukuran Harga (Rp) Harga Permeter Depan Harga Permeter Persegi
A 50 x 100 250.000.000 5.000.000 50.000
B 100 x 120 600.000.000 6.000.000 50.000
C 55 x 10 233.200.000 4.240.000 53.000
D 75 x 100 367.500.000 4.900.000 49.000

6. Penyesuaian

Sebagai review, analisis data pembanding biasanya melibatkan penyesuaian harga jual data pembanding untuk membuat data pembanding seolah-olah serupa dengan subjek property atau sebagai subtitusi subjek di dalam pasar. Penyesuaian ini dapat dibuat dengan menambah dan mengurangi jumlah rupiah dari harga jual data pembanding, dengan persentase, atau akumulasi persentase. Ketika anda tidak mampu menemukan data penjualan yang cukup, data pembanding yang membutuhkan penyesuaian yang besar biasanya tidak dipakai. Dalam merekonsiliasi harga jual yang telah diadjust menjadi kesimpulan nilai, perlu memberikan pembobotan yang paling besar terhadap data penjualan yang membutuhkan paling sedikit penyesuaian.

Rangkuman
Penilaian tanah kosong biasanya membutuhkan pengalaman khusus yang lebih daripada property yang telah dikembangkan. Alasannya adalah karena keterbatasan transaksi real estate yang melibatkan tabah kosong. Selain diperjualbelikan, tanah juga sering disewakan. Tanah bisa saja disewakan untuk jangka waktu yang sangat lama, untuk itu perlu estimasi jumlah sewa menjadi cukup penting. Pengembang perlu memasukkan nilai tanah sebagai komponen biaya untuk produk akhirnya. Oleh karena itu, banyak proyek uji kelayakan yang memasukkan penilaian tanah kosong. Bank dan para kreditur lain juga sering memasukkan tanah sebagai jaminan dalam struktur pembiayaannya.

Berbagai tindakan pemerintah, seperti perpajakan, pembangunan kembali, membutuhkan estimasi nilai tanah dan untuk itu sering dibutuhkan penilaian yang formal atas tanah. Tidak terlupa, banyak tindakan pengadilan yang melibatkan tanah sebagai bagian dalam penyelesaian peradilan, sehingga penilaian atas nilai tanah yang tepat sangat dibutuhkan.

Metode yang paling handal dalam menilai tanah adalah merujuk pada pasar, atau metode perbandingan langsung data penjualan. Secara konsep, metode ini hanya memiliki sedikit perbedaan antara Pendekatan Perbandingan Data Penjualan dalam menilai properti. Perbedaannya terletak pada bidang penilaian.

Tanah kosong yang dipakai sebagai data pembanding sebaiknya serupa dengan subjek propertyi dalam kesamaan lokasi, karekteristik fisik, dan potensi kegunaannya. Lokasi adalah hal yang penting sebagaimana yang telah dibahas sebelumnya. Semakin dekat lokasi data pembanding dengan subjek properti maka semakin kredibel data pembanding yang dipakai.

Sebagai review, analisis data pembanding biasanya melibatkan penyesuaian harga jual data pembanding untuk membuat data pembanding seolah-olah serupa dengan subjek property atau sebagai subtitusi subjek di dalam pasar. Penyesuaian ini dapat dibuat dengan menambah dan mengurangi jumlah rupiah dari harga jual data pembanding, dengan persentase, atau akumulasi persentase (penyesuaian). (tumorang.blogsome.com)

Tidak ada komentar:

Posting Komentar